Жильё: продавать, покупать или ждать, как семье решить без прогноза цен
Квартира часто главный капитал семьи, и цена ошибки кажется огромной. Продать страшно, держать тоже страшно, и вы годами откладываете решение. Без прогноза цен решить можно, если проверять жильё по своим вопросам.
Коротко
- Моя позиция: единственное жильё держать и чинить сейчас, лишнюю недвижимость продавать.
- Жильё для жизни и квартиру для дохода проверяйте по-разному: у них разные задачи.
- Задайте любой недвижимости четыре вопроса: право, управление, расходы, выход.
- У «бетонного золота» девять рисков, и крыша над головой остаётся зависимостью в любом варианте.
Как проверить жильё перед решением?
Дом для жизни и квартира для дохода решают разные задачи. Жильё для жизни проверяйте вопросом, от кого зависит крыша над головой и во что она обходится. Вложение проверяйте вопросом, сколько денег оно приносит и как быстро его можно продать.
Задайте любой недвижимости четыре вопроса (практикум, модуль о недвижимости):
- Право: что именно у вас, вещь, доля или обещание, и где это записано.
- Управление: кто решает сдавать, чинить или продавать.
- Расходы: во что обходится владение за год.
- Выход: сколько денег и через сколько месяцев вы получите, если они понадобятся.
«Бетонным золотом» в Германии называют недвижимость как «надёжное» вложение. По моей оценке, у него девять рисков: колебания рынка и выбор места, риски кредита, капитал надолго связан, расходы на содержание, неплатежи арендаторов и простой, налоговые минусы, нельзя взять с собой, продажа может затянуться. Девятый: жильё как инструмент контроля государства, ведь «каждому нужна крыша над головой». Крыша остаётся зависимостью в любом варианте. Вопрос, от кого и во что она обходится.
От чего зависит ответ для вашей семьи
- Единственное ли это жильё. Продать единственную крышу и продать вторую квартиру: разные решения.
- Кредит. Пока есть долг, продать жильё вы сможете только по условиям договора с банком.
- Где вы будете жить через 3–5 лет. Если переезд вероятен, «нельзя взять с собой» становится главным риском.
- Когда нужны деньги. Если продаёте срочно, получите одну сумму, если без спешки, другую.
- Страна. Налоги и правила продажи у каждой страны свои.
Почему мало сравнить цену покупки и цену продажи?
Многие сравнивают только цену покупки и цену продажи. Между ними стоят содержание, ремонт, налог, месяцы без арендатора и срок самой продажи. Если квартира сдаётся, из аренды за год вычтите кредит, содержание, ремонт и налог: остаток и есть ваш поток за год.
Что сделать сегодня?
Спросите у двух агентов в своём районе две цены на ваше жильё: за сколько его купят за месяц и за сколько без спешки, за полгода. Из каждой цены вычтите остаток долга банку и расходы на продажу. Получите две суммы на руках. Разница между ними и есть цена спешки. Если жильё единственное, добавьте третий вопрос: где семья живёт после продажи и во что это обходится в месяц.
Разберём вашу ситуацию
На личном разборе я посчитаю с вами, сколько денег окажется на руках при срочной продаже и без спешки, что будет с крышей семьи после каждого варианта и какой риск из девяти для вас главный. Мы говорим 60 минут онлайн, итоги вы получаете письменно. Начинаем с бесплатного знакомства на 15 минут. Записаться: личный разбор. Как считать денежный поток семьи, я описал в гайде «Денег мало. С чего начать подготовку семьи».
Задайте вопрос — отвечу в следующем гайде
Что осталось непонятным или чего не хватило в этом гайде? Напишите мне. Частые вопросы читателей я разбираю в новых гайдах.
Задать вопросГайд — общая информация для порядка в финансах семьи, не индивидуальная инвестиционная рекомендация.
